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二手房買賣的產權風險 你不知道這些是會吃虧

慧擇財稅集團12-26 15:28【公司法規】瀏覽次數:71

摘要:二手房買賣的產權風險 你不知道這些是會吃虧

又是一個買房高峰期,新房由于接房時間比較久,裝修耗時費事,再加上限購政策,所以買二手房的人越來越多。最近有些朋友就在問慧擇財稅小編了,買二手房,需要了解些什么問題?有哪些風險存在呢?

1、簽訂合同前,應注意哪些風險?

(1)該房屋產權是否為共有。共有的意思就是房屋產權人不止一個,其形式包括按份共有和共同共有。如屬于夫妻共同財產,則應要求夫妻雙方均在房屋買賣合同中簽字或者未在房產證上登記一方出具同意出售的承諾。但不管是哪種形式共有,在出售整個房屋時,都需要共有人的一致同意才可以,否則該房屋買賣可能存在瑕疵,甚至出現無法過戶等情形。

(2)該房屋是否存在抵押權人。如果存在抵押權,那么除非涂銷抵押登記,否則房屋是無法辦理過戶的;且由于抵押權人對房屋有優先受償權,如果發生糾紛,買受人的債權也是次于抵押權人。核查房屋是否存在抵押最好的方式就是到不動產登記部門調查房屋檔案。

(3)是否存在查封。是否存在查封也可以通過調取房屋檔案核查,一般來講存在查封的房產已經涉及訴訟糾紛,建議盡量不要購買,如果不解除查封,即使買了也無法過戶。

(4)調查房屋是否存在租賃。承租人對出賣人所銷售的房屋在同等條件下享有優先購買權,且根據《中華人民共和國合同法》第二百二十九的規定:租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。這就是買賣不破租賃的規則。買賣不破租賃是指當出租人在租賃合同有效期內將租賃物的所有權轉讓給第三人時,租賃合同對新所有人有效。也就是說,如果該房屋存在合法有效的租賃,你與房屋所有人達成了購房合意且辦理了過戶,那么承租人仍然有權繼續租賃該房屋,直到房屋合同到期。因此為了不必要的麻煩,買受人應當注意調查房屋是否存在租賃情況,以避免不必要的麻煩。

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2、在辦理過戶時,賣方反悔怎么辦?

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(1)買房未過戶并不影響房屋買賣合同的效力。根據《中華人民共和國物權法》第十五條的規定,當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。

(2)如果買房人解除合同,可以要求出售人承擔違約責任。根據《合同法》第115條的規定:當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。第116條規定:當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。所以,若解除房屋買賣合同的,那么可以要求出售人承擔相應的違約賠償責任。

(3)買房人還可以要求出售人履行合同,辦理過戶手續。繼續履行必須建立在能夠并應該實際履行的基礎上。如果此時賣方已經將房屋另行出售給了第三人(善意)且已經完成過戶的情況下,售房人已經無法實際交付房屋了,在此情況下,買方就只能要求售房人賠償違約金及其他損失了。

二手房買賣不僅涉及到合同的債權還涉及到不動產的物權,所以需要注意的法律問題真不少,簽訂房屋買賣合同之前,應詳細了解相關的法律法規,必要時咨詢專業法律人士,盡可能減少損失。

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