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關于租房的那些發票與稅事

慧擇財稅集團02-17 15:39【經營范圍】瀏覽次數:59

摘要:關于租房的那些發票與稅事

據慧擇財稅小編了解,現實工作中,假使你單位租用了別人的房屋,該如何取得發票,特別是能否取得增值稅專用發票作為抵扣稅款的扣稅憑證?你自己(家庭)有房屋對外出租,在稅收上會有什么優惠政策?

營改增后,個人將房屋對外出租,假設張先生和乙個體工商戶分別將房屋(非住房)出租給他人,在5月份各自均收到5月至次年2月份的租金(價稅合計)31.5萬元,他們所應繳納的增值稅是一樣的嗎?城市維護建設稅和教育費附加及地方教育附加又該如何征收?

出租不動產的增值稅征收規定與特殊規定

按照本次營改增的稅制安排和相關政策規定,個人(其他個人和小規模納稅人的個體工商戶)出租非住房,適用簡易計稅方法按5%的征收率計征增值稅,應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%(注:個人出租住房,則按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額)。

其中,其他個人出租非住房(住房)應繳的增值稅向主管地稅機關申報繳納,個體工商戶出租非住房(住房)的應繳增值稅向主管國稅機關申報繳納。

財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定:納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的,為開具發票的當天。同時還規定:提供租賃服務采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

按上述規定,張先生(其他個人)和乙個體工商戶均應在5月份收到租金(預付租金)時計繳增值稅。

然,國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)第六條第(四)項規定:其他個人采取預收款形式出租不動產,取得的預收租金收入,可在預收款對應的租賃期內平均分攤,分攤后的月租金收入不超過3萬元的,可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

特別應注意的是,此項平均分攤的規定,只限于其他個人才可以在預收款對應的租賃期內平均分攤取得的預收租金收入,在國家稅務總局沒有新的政策出臺前,不能擅自擴大到其他納稅人或其他應稅行為比照適用。

自然人與個體戶出租房屋增值稅待遇有異

根據以上稅收政策規定,張先生(其他個人)在5月份收到5月至次年2月份的租金(價稅合計)31.5萬元時,可在對應的租賃期(10個月)內平均分攤,分攤后的月租金(價稅合計)為3.15萬元(31.5萬÷10),換算后每月的不含稅銷售額為3萬元〔3.15萬元÷(1+5%)〕,因此,張先生可享受月銷售額不超過3萬元免征增值稅的優惠政策。同時,也就無需計繳城市維護建設稅和教育費附加及地方教育附加。

而乙個體工商戶則應在5月份收到5月至次年10月份租金(預付租金)31.5萬元時計繳增值稅1.5萬元〔31.5萬元÷(1+5%)×5%〕,同時,應計繳城市維護建設稅0.105萬元,教育費附加及地方教育附加0.075萬元。(注:按季度納稅的季度銷售額不超過30萬元的繳納義務人,免征教育費附加及地方教育附加)

可見,在某種情形下(一次性收取租金后折算月租金不超過3萬元),個人出租房屋(住房和非住房)等不動產,其他個人(自然人)與個體工商戶的稅收待遇是有差異的。

地方稅收:個人出租住房,簽訂的租賃合同免征印花稅;按4%征收房產稅,免征城鎮土地使用稅;減按10%征收個人所得稅。(實務中須遵循各地具體規定)

個人出租不動產開具增值稅發票相關規定

個體工商戶出租不動產,需要開具增值稅普通發票的,原則上應自行開具,不能自行開具的可向不動產所在地的主管國稅機關申請代開增值稅普通發票;需要開具增值稅專用發票的,可向主管國稅機關申請代開,建筑業、住宿業、鑒證咨詢業等試點自行開具增值稅專用發票的應自行開具增值稅專用發票。

其他個人(自然人)出租不動產,可向不動產所在地的主管地稅機關申請代開增值稅發票(包括普通發票和增值稅專用發票)。所代開的增值稅發票,銷售方名稱欄填寫代開地稅局名稱; 銷售方納稅人識別號欄填寫代開發票地稅局代碼; 銷售方開戶行及賬號欄填寫稅收完稅憑證字軌及號碼(免稅代開增值稅普通發票可不填寫);同時應在代開增值稅發票的備注欄上,加蓋地稅代開發票專用章。

納稅人出租不動產,開具、代開增值稅發票時,應在發票的備注欄注明不動產的詳細地址。

此外,不管是何種身份的納稅人向其他個人出租不動產(即承租人為其他個人),均不得開具或申請代開增值稅專用發票。

需注意的是,其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產,取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤,分攤后的月租金收入不超過3萬元的;個體工商戶以及其他小規模納稅人每季取得租金不超過9萬元的,均可享受小微企業免征增值稅優惠政策。但是,因其適用了免稅規定,因此也就不得申請代開(開具)增值稅專用發票。故此,此種情形下,承租方也就不能取得增值稅專用發票作為扣稅憑證了。

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