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房地產行業稅收風險解析

慧擇財稅集團02-18 15:39【經營范圍】瀏覽次數:71

摘要:房地產行業稅收風險解析

近期,我們對所轄房地產行業開展了行業專項評估,并梳理總結出該行業普遍存在的涉稅風險點,與朋友們一并分享。

一、增值稅方面

(一)多繳營業稅抵應繳增值稅

自2016年5月1日房地產行業推行營業稅改征增值稅后,房地產企業實現的應稅收入應按照適用稅率或者征收率計算應繳納的增值稅,按照改征增值稅預算科目繳納入庫,屬于中央和地方共享收入,預算分配比例為中央50%縣區50%,而房地產營業稅全部屬于地方收入。

如果將營改增以前多繳的營業稅抵繳應納的增值稅,勢必會影響中央級預算收入。

這個性質很嚴重哦!

(二)納稅義務發生時間界定混亂

按照《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》 (財稅(2016)36號)附件1:《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條第一款之規定,納稅義務發生時間為:納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的,為開具發票的當天。

同時按照南京省國家稅務局《營改增問題快速反應機制專期十三》問題四答復:房地產企業銷售房地產項目納稅義務發生時間為交付房地產項目并取得索取銷售款項憑據的當天。

因此,房地產企業取得預售款項,并交付房地產項目,納稅義務就已經實現,應按照適用稅率或者征收率計算應繳納的增值稅。

但是,目前一些房地產開發企業,在收到預售款項時,按照3%征收率預繳增值稅后,房屋已經交付,已經符合納稅義務實現條件,卻遲遲不確認應稅收入,不計算應納稅款。故意推遲應補繳稅款的申報入庫。

(三)預繳稅款抵減未按照開發項目分別管理,存在提前抵減預繳稅款情形。

假如某房地產公司開發有項目A和項目B,A、B兩個項目均屬于老項目,均選擇簡易征收。

假如2017年9月該公司A項目已經累計收到預售款10000萬元,累計預繳增值稅300萬元;B項目2017年9月已經完工并交付房產,已經累計收到預售款20000萬元,累計預繳增值稅600萬元。

該公司2017年10月10,申報9月份的增值稅時,將已經累計預繳的A項目的300萬元,和B項目的600萬元增值稅全部填寫到《增值稅納稅申報表附列資料(四)》的第4行第4列本期實際抵減稅額一欄,將A項目的預繳稅款300萬元用于抵繳B項目的應納稅款300萬元。

這樣就造成,B項目應補繳的稅款并未實際足額繳納。

(四)將用于簡易計稅的項目的進項稅額混入一般計稅的項目予以抵扣。

在同一房地產公司既有老項目,又有新項目的情況下,將原本用于老項目的購進材料或者勞務,混入一般計稅項目抵扣增值稅。

(五)以房抵債未及時確認納稅義務

以房抵債現象普遍存在于房地產開發企業,由于一般情況下,都是將開發的房產抵給建筑企業,而建筑企業在將抵賬房屋銷售給個人,又需要一定的時間。所以大部分發地產企業,都存在未及時申報抵債房產收入的情況。

這一問題,以后我將專門寫一篇文章,予以解析。敬請關注。

二、企業所得稅方面

(一)完工產品不及時進行實際毛利的確認。

按照《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號),第九條之規定, 企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額。開發產品完工后,企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

但是,由于開發項目完工后,一方面可能與項目相關的成本費用票據并不能夠及時獲取,導致成本費用不能得到完全的扣除。另一方面是31號文件規定的預計毛利率偏低,實際結算的毛利率遠遠高于預計毛利率。

所以,一部分房地產企業故意推遲企業所得稅實際毛利的結算。

按照31號文件第第三十五條之規定, 開發產品完工以后,企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日,不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本,主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本,據此進行納稅調整,并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

以此,主管稅務機關,應及時依據相關法規,督促房地產企業及時確認并調整實際毛利。

(二)將應資本化的利息支出費用化

在項目開發期間,符合規定的貸款利息支出,應相應計入相關項目的開發成本中,不應計入當期期間費用。但是,我們發現有一部分房地產開發企業,將本該資本化的利息支出,列支為期間費用,直接影響當期損益。

(三)開發成本列支票據不符合規定,假票、套票(當然也屬于假票)、虛開票都有不同程度存在。

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