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必收藏 房產稅50多個關鍵點

慧擇財稅集團02-17 15:39【經營范圍】瀏覽次數:59

摘要:必收藏 房產稅50多個關鍵點

一、房產稅的納稅義務人

1.房產稅是財產稅性質的一種稅,房產稅暫行條例規定,房產稅由產權所有人繳納。

2.產權屬于全民所有的,由經營管理的單位繳納。

3.產權出典的,在出典期間,因為房產的產權所有人已無權支配房產,房產稅由承典人繳納。為了便于征收管理,保證房產稅及時入庫,產權所有人、承典人不在房產所在地的,或者產權未確定及租典糾紛未解決的,房產稅暫行條例規定,由房產代管人或者使用人繳納。

4.納稅單位與免稅單位共同使用的房屋,按各自使用的部分劃分,分別征收或免征房產稅。

5.無租使用其他單位房產的應稅單位和個人,代繳納房產稅。

6.融資租賃的房產由承租人繳納房產稅。

7.對居民住宅區內業主共有的經營性房產,由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。

8.凡以分期付款方式購買使用商品房,且購銷雙方均未取得房屋產權證書期間,應確定房屋的實際使用人為房產稅的納稅義務人,繳納房產稅。

9.軍隊無租出借的房產,由使用人代繳房產稅。

10.不論是否取得房產證,若屬于房產稅的納稅義務人,則應按規定繳納房產稅。

11.由于轉租者不是產權所有人,因此對轉租者取得的房產轉租收入不征收房產稅。房產轉租,不需要繳納房產稅。

二、房產稅的納稅義務發生時間

1.納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產稅。

2.納稅人委托施工企業建設的房屋,從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。

3.購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

4.購置存量房,自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續,房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

5.出租、出借房產,自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

6.房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

7.融資租入的房產,在合同約定租賃開始日期的次月繳納房產稅,合同沒有約定租賃開始日的,自租賃合同簽訂的次月繳納。

8.納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的,其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。

三、哪里的房產要交房產稅

1.位于城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產,要交房產稅。

城市是指經國務院批準設立的市。包括市區、郊區和市轄縣縣城;不包括農村。

縣城是指未設立建制鎮的縣人民政府所在地;

建制鎮是指經省、自治區、直轄市人民政府批準設立的建制鎮;僅指鎮鎮府所在地,不包括所轄行政村。

工礦區是商業比較發達,人口比較集中,符合國務院法規的建制鎮標準、但尚未設立鎮建制的大中型工礦企業所在地。

2.開征房產稅的工礦區必須是經省、自治區、直轄市人民政府批準。

四、哪些房產要交房產稅

(一)房產

1.房產是以房屋形態表現的財產。

2.房屋是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱),能夠遮風避雨,可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

3.獨立于房屋之外的建筑物,如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等,不屬于房產。

(二)附屬設施

1.為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求,凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設備和配套設施要交房產稅。主要有:暖氣、衛生、通風、照明、煤氣、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇等設備;各種管線,如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬臺等。(如消防設施:企業配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動的消防設施性質上屬于應繳納房產稅的配套設施,無論是否計入固定資產原值,均應納入房產原值繳納房產稅。如果是可以隨意移動的滅火器材,則不需要繳納房產稅。)

2.屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起,電燈網、照明線從進線盒聯接管算起。

3.無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,都應計入房產原值,計征房產稅。

4.對于更換房屋附屬設備和配套設施的,在將其價值計入房產原值時,可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件,更新后不再計入房產原值。

(三)土地

1.對按照房產原值計稅的房產,無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

2.計入房產原值繳納房產稅的土地價款根據房產所在宗地的容積率確定。容積率小于0.5的,以單位土地成本*房產建筑面積*2倍計算的價款并入房產原值,按10%-30%的扣除率計算出計稅余值計稅;容積率大于0.5的,將整宗土地價款并入房產原值,按10%-30%的扣除率計算出計稅余值計稅。

(四)其他

1.房地產開發企業建造的商品房,在售出前,不征收房產稅;但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

2.凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑,包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等,均應當依照有關規定征收房產稅。

3.加油站罩棚不屬于房產,不征收房產稅。

五、怎么算房產稅

(一)房產原值為計稅依據

1.房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度,由省、自治區、直轄市人民政府規定,稅率1.2%。

2.對依照房產原值計稅的房產,不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中,均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的,應按規定予以調整或重新評估。

3.沒有房產原值作為依據的,由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。

4.無租使用其他單位房產的房產稅問題無租使用其他單位房產的應稅單位和個人,依照房產余值代繳納房產稅。

5.出典房產的房產稅:由承典人依照房產余值繳納房產稅。

6.融資租賃的房產,由承租人依照房產余值繳納房產稅。

7.自2010年12月21日起,對出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

8.自用的地下建筑,按以下方式計稅:

(1)工業用途房產,以房屋原價的50%~60%作為應稅房產原值。

應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

(2)商業和其他用途房產,以房屋原價的70%~80%作為應稅房產原值。

應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例,由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。

(3)對于與地上房屋相連的地下建筑,如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等,應將地下部分與地上房屋視為一個整體,按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

(二)以房屋租金為計稅依據

1.房屋出租房產出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據,稅率12%。

2.房產用于出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

3.房產出租的,計征房產稅的租金收入不含增值稅

4.出租房屋的租金應包括出租的房屋及其他不可分割、不單獨計價的各種附屬設施及配套設施的租金收入。對租金收入中包含的水電費、電話費、煤氣費等,凡單獨計價的可予以扣除;凡不能單獨計價或者計價明顯偏高及劃分不清的,由稅務部門核定扣除。

5.出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

6.對個人出租住房,不區分用途,以房產租金收入為房產稅的計稅依據,按4%的稅率征收房產稅。

7.自有商業房產部分自用部分出租征收房產稅:自用的按照從價計征,按照房產余值計征房產稅,出租的按照從租計征,按租金收入計征房產稅。具體:

(1)自用部分按房產原值*(自用面積/總面積)來作為計稅房產原值。

(2)出租部分,按租金收入12%計算繳納房產稅。

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