當前位置: 公司注冊 > 公司轉讓知識 > 個人轉讓無償受贈房產如何納稅 五個問題讓你清楚明白 公司轉讓知識

個人轉讓無償受贈房產如何納稅 五個問題讓你清楚明白

慧擇財稅集團01-14 11:35【公司轉讓知識】瀏覽次數:66

摘要:個人轉讓無償受贈房產如何納稅 五個問題讓你清楚明白

案例:大劉2017年9月以120萬元轉讓一套住房。該房產是2016年底,大劉的親兄弟小劉贈送給他的。小劉2014年4月60萬元購入該房產。2016年12月贈送給大劉的時候,房產評估價值100萬元。大劉轉讓該房產時發生可扣除的各項稅費大概6萬元。問:大劉的受贈和轉讓都該如何納稅?

這個問題看似簡單,其實還真不簡單,關鍵在于弄清楚無償贈與的贈與人和受贈人要不要納稅,納什么稅,受贈后再轉讓又該如何納稅的問題。

①:個人無償贈與住房需要繳納增值稅及附加稅費嗎?

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號)規定:單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產,除用于公益事業或者以社會公眾為對象的外,視同銷售服務、無形資產或者不動產,應當繳納增值稅。

但是具體到贈與行為視同銷售(發生應稅行為)是否繳納增值稅,則需要對照個人住房轉讓的稅收優惠政策執行。2016年5月1日后,個人在北(京)、上(海)、廣(州)、深(圳)以外的地區將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。要注意的是,北上廣深以外的地區指的是房產座落地,而不是個人戶籍地。

②:購買2年以上2年該如何確定?

個人無償贈與房產取得時間同樣也是關系到增值稅減免優惠的關鍵問題,同轉讓房產相比很有一些差別,需要區分兩種不同的贈與情況來確定。

一是通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式非購買取得,購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定!秶叶悇湛偩、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發〔2005〕89號)、《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕144號)都明確規定,個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業稅時,對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式取得的住房,該住房的購房時間按照發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定。

二是通過其他無償受贈方式取得的住房,按照國稅發〔2005〕89號、國稅發〔2006〕144號規定,其購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

對于案例中大劉無償受贈的住房是其弟所贈,其購房時間按照小劉購買該住房的時間計算,應為2014年4月,而不是按大劉受贈后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

③:受贈人無償受贈住房需要繳納哪些稅費?

與個人轉讓住房不同,受贈人無償受贈住房,其應繳納的稅費除了契稅外,還需繳納個人所得稅。

契稅。個人受贈房屋也需要依法繳納契稅!镀醵悤盒袟l例》規定,在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人,應當依照本條例的規定繳納契稅。條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為:國有土地使用權出讓;土地使用權轉讓,包括出售、贈與和交換;房屋買賣;房屋贈與;房屋交換!秶叶悇湛偩株P于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕144號)文件規定:對于個人無償贈與不動產行為,應對受贈人全額征收契稅,不能參照個人轉讓住房的契稅優惠政策執行。

個人所得稅。與個人轉讓住房不同,個人贈與房產的個人所得稅納稅人是受贈人而非贈與人。對于贈與人來說并沒有取得收入;而對于受贈人來說,卻是無償取得了房產財產。對于個人贈與房產如何繳納個人所得稅,《財政部、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)也區分不同的情況予人明確規定:

一是三種情形無償贈與不征個人所得稅。對于房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;以及房屋產權所有人死亡,依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人這三種情形的無償贈與,當事雙方均不征收個人所得稅。

二是其他情形無償贈與受贈人繳納個人所得稅。除上述三種情形外的房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的,受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得,應按照經國務院財政部門確定征稅的其他所得項目繳納個人所得稅,稅率為20%。

案例中大劉無償受贈兄弟的住房,滿足無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的情形,因此,對于贈與人小劉和受贈人大劉均無須繳納個人所得稅。

④:非免稅贈與受贈人如何繳納個人所得稅?

假定案例中大劉受贈的住房其他非血親關系人無償贈與,大劉需依法計征個人所得稅,其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產贈與合同未標明贈與房屋價值的,稅務機關可依據受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。按照案例的數據,大劉需要按房屋評估價值100萬元減除贈與過程中的相關稅費后的余額,按20%的稅率繳納個人所得稅。

⑤:大劉轉讓無償受贈住房應納哪些稅費?

大劉2017年9月轉讓無償受贈的住房,和轉讓自行購買的房產一樣,除暫免征收印花稅和土地增值稅外,還可能需要繳納增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加費、個人所得稅。當然,其增值稅及附加稅費的繳納,應當按照財稅〔2016〕36號附件3的征免規定執行。

但是對于大劉轉讓無償受贈的住房,其個人所得稅如何計算,卻有別與普通轉讓住房!敦斦、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)文中有著明確的規定:

一是直系親屬無償贈與住房當事人雙方均不征個人所得稅。對于房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的,當事人雙方均不征收個人所得稅。

二是轉讓受贈房產計算個人所得稅應扣除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本。受贈人轉讓受贈房屋的,以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額,為受贈人的應納稅所得額,依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的,稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。

三是不得核定征收個人所得稅!秶叶悇湛偩株P于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕144號)規定,在計征個人受贈不動產個人所得稅時,不得核定征收,必須嚴格按照稅法規定據實征收。

四是個人轉讓自用五年以上唯一住房免征個人所得稅!敦斦、國家稅務總局關于個人所得稅若干政策問題的通知》(財稅字〔1994〕20號)規定,個人轉讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,暫免征收個人所得稅。

因此,案例中大劉轉讓受贈的房產,在計算繳納個人所得稅時,應當扣除小劉購買該房產的實際購置成本即60萬元,以及大劉在轉讓過程中支付的相關稅費6萬元后的余額(120-60-6)=54萬元,依法按照財產轉讓所得計征個人所得稅10.8萬元。

?

關于我們:更多會計代賬信息請登錄:http://www.cyyb.com/

? ? ? ??

注冊公司上慧擇財稅,公司代辦安全高效,稅務顧問專業,慧擇財稅一站式服務專家。

公司轉讓知識-很贊哦!

文章評論

    南京注冊公司歡迎你的評論來說兩句吧

    用戶名:

慧擇財稅管理集團信息

cache
Processed in 0.007865 Second.
人与动性恔在线播放,高干高h汁辣文荷包网,国产av一区二区精品久久凹凸 <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <文本链> <文本链> <文本链> <文本链> <文本链> <文本链>